谁知道房屋实际使用面积怎么算

在商品房买卖纠纷中，面积问题所占比例最大。某些不太“规矩”的房地产商利用购房人没有能力复测整幢建筑的建筑面积的弱点，在面积上大搞猫腻儿，一方面让购房人补缴3的购房款，另一方面让购房人少得3套内建筑面积。房地产商的做法不仅使购房人要为增加的看不清的公摊面积补交购房款，还要长年为其支付物业服务费和供暖费等各种费用，可以说这个莫名其妙的花销要伴随购房人一生。  购房人要避免在面积问题上吃亏，就要在约定合同第三、四、五条上下些功夫。  面积概念要搞清  已由具有房产测绘资格的单位实施测绘，并且测绘成果已经过房地产行政主管部门审核通过的建筑面积为产权登记面积。购买预售商品房的购房人一般应划掉合同第三条中［产权登记］选项，保留［合同约定］选项，并务必在合同第三条中同时约定清楚建筑面积和套内建筑面积，有可能的话可再争取多约定一个套内使用面积，以便自己测量，并明确阳台是［封闭式］，还是［非封闭式］。  商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积由套内使用面积和套内墙体面积及阳台面积组成。人们常说的使用率是套内使用面积与建筑面积之比。一般情况下设计合理的楼房使用率，高层塔楼住宅约在72—75之间，高层板楼住宅约在78—80之间，多层住宅建筑约在85左右。购房人买楼前可先通过计算自己所买房子的使用率，来判断房子的设计和价格是否合理？  购房人在约定套内建筑面积时应注意以下几个问题：  1.套内建筑面积含套内墙体面积，尽管外墙只有一半厚度计入套内建筑面积，但对砖结构的房子来说，底层的墙体厚，上层的墙体薄，所以同样的单元，楼上楼下的套内使用面积还是有差别的；同一层来讲，即使相同的套内建筑面积，把角的单元比夹在中间的单元套内使用面积也会小一些。  2.即使是套内使用面积也不是地毯面积，因为房间里的管道井是要计入套内使用面积的。因此购房人买房时最好让房地产商标清楚管道井的面积有多大。由于现在提倡户外查表，暖气也将分户计量，过去老房子里的很多竖管在新房子里会变成横管，购房人买房时要小心管道井是否只放着你买的房子的竖管，别把公共的竖管井计到自己的套内建筑面积里。  3.套内建筑面积还包括阳台建筑面积。购房人要搞清封闭式阳台的面积按其外围水平投影面积计算；非封闭式阳台的面积按其外围水平投影面积的一半计算。购房人还应知道阳台的封闭方式是以经过报批的商品房规划设计图为准，房地产商不能擅自变更其封闭方式。已出售的房子，半封闭阳台是不能随便改为全封闭阳台的。  4.按规定有些面积可以计算面积，有些面积是不可以计算面积的。为避免不必要的纠纷，购房人买房时最好向房地产商问清楚所有“不完整”(低于层高)高度的面积哪些算套内建筑面积。比如：现在比较时髦的“飘窗”算进了套内建筑面积多少？盖在房子里的分体空调机位算没算进套内建筑面积？还有房间里有楼梯的、阁楼的，那些面积如何算套内建筑面积？  按套内建筑面积计价也不可忽视公摊面积  由于《北京市城市房地产转让管理办法》第三十四条做出了“预售商品住宅的，应当按照套内建筑面积计价”的强制性要求，签订购买商品住宅预售合同时，购房人和房地产商在约定第四条时只能选择填写新修改的合同范本中该条的“1.按套内建筑面积计算”。  在这里特别提醒购房人注意的是：按套内建筑面积计价，是增加面积透明度的一种计算单价的方法，绝不代表按套内建筑面积计价，购房人就没有购买公摊面积。购房人千万不要忽视对建筑面积的约定，建筑面积所含的分摊的共有建筑面积反映着购房人的共有产权，购房人应要求房地产商按《北京市城市房地产转让管理办法》第三十五条规定，在附件二中把其预售商品住宅之前公示的“

房屋使用面积是指房屋户内实际能使用的面积，按房屋的内墙面水平投影计算，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积，也未包括阳台面积。根据《房产测量规范》的有关规定，房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，切具备有上盖、结构牢固、层高2.2米以上（2.2米）的永久性建筑。根据《房产测量规范》的有关的规定，房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记认定

依据(中华人民共和国标准)《建筑工程建筑面积计算规范》Standard  measurement  for  construction  area  of  building  (GB/T  50353-2005)及其附件定义:建筑面积=有效面积+结构面积=使用面积+辅助面积+结构面积。使用面积=建筑面积-结构面积-辅助面积;有效面积=建筑面积-结构面积。另定义:使用面积指除去【结构面积】与【辅助房间净面积】之和之外的所有【使用房间的面积】。通常部分人容易把使用面积和有效面积混淆。现特说明,使用面积=建筑面积-结构面积-辅助面积,也就是说是建筑面积减去房屋混凝土、砖砌体结构等结构构件所占面积,再减去厨房、卫生间等辅助用房所占净面积所剩下的面积;而有效面积才是建筑面积减去房屋混凝土、砖砌体结构等结构构件所占面积,这个面积才包含厨房、卫生间所占面积。《住宅设计规范》(GB50096-2011)规定:使用面积(usable  area)房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造的面积。《住宅设计标准》中的定义:房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造、复合保温层和管道井的面积。

使用面积在我们房地产面积计算是叫套内面积，就是你的房照上如果是86.7平方米的，那它包括套内面积和一部分的公共建筑面积（简称公建），套内面积的计算是按本户所有与本户以外的分隔墙的中线以内的部分来计算的，其中如果阳台是半封闭的算一半面积，落地飘窗算全面积，单根据你说86.7平方米的房子，是不能算出使用面积是多少的，得看图纸，因为每一个房的公建都是不一样的，公建面积是根据系数来的，这个系数是：全楼的公建面积/全楼的套内面积=z，然后，你房间的套内面积*（1+z）=你房屋的房照面积，公建一般多层较少，高层较大，因为有电梯，楼下带网点的也较大，分为二次分摊，你如果想更详细的知道，上网查建设部的住宅面积计算细则吧。